Les normes et règlements augmentent-ils le prix des logements neufs ?

Compte-rendu de Lucile Bavay, hausse des prix immobiliers et accessibilité économique des logements neufs : L’accroissement normatif a-t-il participé à exclure les plus modestes des logements les plus récents ?, thèse de doctorat d’Architecture, aménagement de l’espace, sous la direction de Jean-Claude Driant, soutenue  à  L’Université Paris-Est, le 20 mars 2017, 288 pages. ¹

Par Claire Fonticelli²

Résumé non critique de la thèse

La thèse de Lucile Bavay se présente sous la forme d’un texte de 288 pages, comprenant des annexes (35 pages). Elle est agrémentée d’une iconographie (cartes, graphiques, schémas) nombreuse.  La thèse se situe dans le champ de l’aménagement de l’espace. Il s’agit d’une une thèse très appliquée, avec peu de développements théoriques.

L’introduction débute par un avant-propos qui présente ce qui a conduit l’auteure à réaliser cette thèse : ingénieure de l’ENTPE et architecte, sensible aux questions du droit au logement, l’auteure a choisi ce sujet de thèse sur proposition des services du ministère. L’introduction se poursuit par une contextualisation, claire, qui positionne son sujet au cœur de l’actualité. L’auteure souligne l’existence d’un discours dominant exprimant que les normes et les réglementations (thermiques, sismiques, PMR) conduiraient à une augmentation des prix de l’immobilier. Elle montre que les médias aussi bien que le gouvernement adhèrent à ce discours. L’auteure se propose donc de discuter dans sa thèse le rôle trop rapidement admis des normes et de la réglementation sur l’augmentation des prix de l’immobilier. La problématique de la thèse peut être résumée de la façon suivante : les normes sont-elles responsables de l’augmentation des prix de l’immobilier et donc indirectement responsables de l’exclusion des ménages les plus modestes ?

L’introduction permet également à l’auteure d’exposer sa méthode, qui repose sur des entretiens semi-directifs réalisés avec les acteurs de la construction (bailleurs sociaux, promoteurs immobiliers et leurs représentants, experts des ministères, mais également services habitat de différentes intercommunalités), ainsi que sur l’exploitation de bases de données.   L’auteure a pour cela procédé à « un panorama des bases de données disponibles concernant le logement et les ménages, des informations qu’elles sont susceptibles de nous apporter en fonction des parcs concernés par celles-ci et de leurs limites » (p. 20), afin d’éviter de tomber dans les écueils de chacune de ces bases de données. Une seule base de données ne pourrait suffire à étayer sa démonstration, car ces bases présentent des biais : certaines présentent des informations parfois frauduleuses ou peu fiables (Filocom), ou non exhaustives (Perval), d’autres n’interrogeant qu’une partie des opérations de logements (base des Prêts à Taux Zéro qui ne recense que les transactions ayant bénéficié de ce prêt ou le Répertoire du Parc Locatif Social, qui ne concerne que les logements sociaux, ou encore l’Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs qui ne concerne que le suivi de la commercialisation des opérations de plus de cinq logements neufs destinés à la vente aux particuliers. Enfin, l’Enquête Nationale sur le Logement (ENL) ne concerne qu’un échantillon de 36000 logements.

Dans la première partie, Lucile Bavay s’intéresse aux mécanismes de la formation des prix du logement, en s’appuyant sur les bases de données. Elle revient sur le principe du compte à rebours des promoteurs qui permet d’estimer le prix d’achat du foncier. Ce faisant, elle interroge l’idée que les normes et règlements seraient déterminants pour la formation des prix, la marge d’ajustement semble plutôt être le foncier, ainsi que les matériaux de construction : « En apparence, les loyers des logements neufs ne s’inscrivent pas dans une logique de marché parce qu’ils répondent à des exigences réglementaires, y compris parfois dans le parc privé. Pourtant, ils répondent à une logique similaire où le plafond de loyer ou la rentabilité locative escomptée est l’élément déterminant d’un prix de revient acceptable. » (p.78).

La deuxième partie de la thèse s’attache à déterminer si le renforcement réglementaire ayant eu lieu au cours des années 2000 a induit un accroissement des prix. Elle débute par une présentation de l’évolution des principales normes de la construction au cours du temps, puis elle souligne que le discours des acteurs de la construction (au travers d’une analyse des publications spécialisées réalisées par les promoteurs et de la presse générale et spécialisée) accuse unanimement les normes et la réglementation d’être responsables d’une augmentation des prix, que ce soit les normes thermiques, sismiques, ou d’accessibilité. Pourtant, leurs preuves ne sont pas étayées, et ne reposent que sur des « dires d’experts » ou sur des modèles théoriques. Enfin, l’auteure tente « de constituer un faisceau d’indices permettant de préciser le rôle des nouvelles réglementations dans l’accroissement du prix des logements neufs » (p.117). Elle croise ainsi une série de données – elle étudie des bilans d’opération de bailleurs sociaux, compare les prix de vente des logements commercialisés une même année mais soumis à différentes réglementations etc. – et de modélisations. Tous ces éléments nuancent fortement l’idée que les prix ont augmenté du fait d’un renforcement des normes et des règlements, mais vont dans le sens de l’existence d’un prix de marché du neuf, exception faite du label bâtiment basse consommation (BBC) qui semble lui responsable d’un renchérissement des coûts (mais qui est un label visant à dépasser les exigences réglementaires, et pas une norme).

La troisième et dernière partie de la thèse s’intéresse aux habitants du parc de logements neufs. A travers l’exploitation des bases de données présentées en introduction, l’auteure montre qu’il y a un accroissement des prix qui « semble indiquer qu’il est de plus en plus difficile pour les ménages modestes d’accéder pour la première fois à la propriété dans le neuf » (p.173), et que les profils des ménages résidant dans des logements neufs a évolué depuis le début des années 2000 : globalement, « les ménages résidant dans le neuf sont donc de moins en moins jeunes et de plus en plus souvent des personnes vivant seules » (p.170). L’exclusion des ménages demeure cependant largement minoritaire : l’allongement des prêts a permis à la plupart des ménages des biens comparables (surface, distance au centre) à ceux qu’ils achetaient en 2003, malgré un renchérissement des prix.

La thèse s’achève par une conclusion engagée qui met en doute la parole des acteurs de la construction et leurs revendications à faire baisser les normes. Elle montre l’importance de la réglementation pour proposer un confort à tous les habitants, quels qu’ils soient. Elle souligne que la volonté de certains acteurs de faire deux poids deux mesures pour produire du logement de qualité serait contre-productive.

Situation dans le champ de la recherche

La thèse de Lucile Bavay est intéressante car elle permet de revenir, avec une démonstration très fouillée et argumentée, sur le rôle des règles et normes dans l’évolution des prix de l’immobilier. Elle discute avec clarté les arguments des promoteurs, en combinant différentes méthodes ?: des entretiens, des analyses de bases de données, des études de cas.

La thèse permet de revenir sur une idée trop communément admise : les règles et normes augmenteraient les prix des logements excluant ainsi les ménages les plus modestes du marché du logement neuf, qu’il soit social ou privé, à l’accession à la propriété ou à la location. En mobilisant diverses bases de données mobilisées, l’auteure revient sur cette idée. Elle démontre que malgré ce discours très présent qui influence sans être démontré jusqu’aux plus hautes sphères de l’État, l’incidence de ces règlementations sur l’augmentation des prix ne saurait être démontrée. La démonstration est rigoureuse, la méthode distillée au gré de la présentation, ce qui permet de mieux comprendre les abondantes ressources mobilisées. Les différentes bases de données, leurs limites et biais sont exposés. On regrette avec l’auteure qu’elle n’ait pas pu étudier les bilans d’opération, n’ayant pas pu obtenir les sources nécessaires à cet exercice auprès des promoteurs et des bailleurs sociaux. Ceux-ci ont été réticents à fournir ces éléments pourtant parfois promis.

Toutefois, la thèse a le défaut de ses qualités : le corpus de sources très variées et le nombre important d’informations collectées rend parfois la lecture compliquée. Il est parfois difficile de suivre l’auteure en raison des nombreux schémas et des multiples bases de données qu’elle exploite, même si les conclusions de parties permettent de raccrocher le lecteur et que la démonstration est toujours convaincante.

La thèse, très appliquée, mobilise assez peu de sources théoriques, l’état de l’art est limité essentiellement à une étude de la littérature produite par les promoteurs et leurs fédérations. Si l’auteur propose une définition de ce qu’elle entend par ménages modestes, ou sur le concept de normes, ces définitions auraient mérité d’être davantage développées. On aurait pu apprécier des approches plus engagées, d’autant que la matière fournie permettait vraiment  de questionner le rôle des acteurs de la promotion ou du logement social et l’adhésion de l’État à ce discours non fondé. Des réflexions sur le rôle des lobbies ou des labels auraient ainsi été intéressantes, même si la conclusion, engagée, apporte des éléments à ces sujets. Enfin, la thèse prend le parti d’aborder le logement sous l’angle quantitatif, mais des éléments plus qualitatifs auraient été intéressants : comme l’auteure l’évoque elle-même en conclusion, des entretiens sur les motivations des ménages modestes accédant à la propriété auraient apporté une matière supplémentaire à ce travail.

La thèse n’en demeure pas moins très intéressante parce qu’elle revient de façon convaincante et tranchée sur un lieu commun. Le principal apport est dans l’usage des bases de données variées qui permettent d’appuyer son discours de façon convaincante et de remédier à la difficulté à accéder à des données de la part des promoteurs et bailleurs.

En cela, elle intéressera surement aussi bien les services de l’État que les associations !

Sources et données primaires

Cette thèse est fondée sur :

• 13 entretiens semi-directifs avec des professionnels de la construction et du logement.
• Un travail monographique sur des opérations de logement (deux opérations du point de vue de la réglementation accessibilité ; trois groupements de quatre, cinq et six opérations comparables du point de vue de la réglementation thermique et de ses labels).
• L’exploitation de différentes bases de données, dont les principales sont : Filocom, Perval, Prêts à Taux Zéro (PTZ) Répertoire du Parc Locatif Social (RPLS), L’Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs (ECLN) L’Enquête Nationale sur le Logement (ENL).

Métadonnées de la thèse

Nom et prénom de l’auteur: Lucile Bavay

Titre de la thèse : Hausse des prix immobiliers et accessibilité économique des logements neufs : L’accroissement normatif a-t-il participé à exclure les plus modestes des logements les plus récents ?

Université de soutenance: Université Paris-Est

Date de soutenance : 20 mars 2017

Nombre de pages : 288 pages (incluant annexes)

Directeur principal : Jean-Claude Driant

Référence Thèses.fr : http://www.theses.fr/2017PESC1023

Notes

 

1. Une version enrichie de ce texte est disponible sur Peers [↩]
2. Géographe, postdoctorante à l’Université de Genève (Projet de recherche Didactique du Paysage, fond FNS [↩]

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